当前宏观环境下，为解决资金困境，许多房企不得不将未竣工项目抵债转让。在转让环节，转让方涉及增值税、城建税及附加、土地增值税、企业所得税等，其中增值税、土地增值税涉及税务问题繁多、税务争议大。本文从一起咨询案例出发，探讨在建项目转让合法性问题，并分析房开企业涉及的增值税和土地增值税纳税疑难问题，最后给企业提出建议，以飨读者。

01、引入案例

某房开企业甲公司2016年以9000万元取得土地，缴纳契税270万元。同年3月取得土地证，证载面积30000平方米。立项文件显示项目投资规模3亿元，建筑面积84000平方米。2018年取得《建筑施工许可证》，陆续投入6000万元（前期规划设计等费用4500万元，建设工程款1500万元）。2020年项目因资金紧张停工。2023年3月，甲公司拖欠乙公司2.2亿元债务逾期，双方协商以该土地及在建工程抵债，项目整体评估价2亿元（土地1.5亿元，其他0.5亿元）。协议约定甲公司以在建项目抵顶到期债务，乙公司取得该项目后继续开发。

针对本次交易，甲公司向我们咨询：一是本次交易在法律上有何规制；二是在增值税和土地增值税上存在哪些税务风险，三是企业如何应对。从业务事实看，本次交易标的为土地及地上在建工程，该交易在法律上如何认定的，在增值税和土增税上有哪些税务风险呢，我们下面来分析。